martedì 26 marzo 2013

LA BORSA IMMOBILIARE AMMETTE UNA RIDUZIONE DEL 30%


Consigliamo a chi non lo avesse fatto, la lettura degli articoli già pubblicati:

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La borsa immobiliare ha cambiato la classificazione degli immobili ma l’amministrazione comunale padernese non se ne rende conto (forse)
Primo articolo  link - Ignoranza o malafede ?
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Il mercato immobiliare a Paderno Dugnano
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Terzo articolo

LA BORSA IMMOBILIARE AMMETTE UNA RIDUZIONE DEL 30% SUL VALORE A MQ. DELL’APPARTAMENTO E ANCHE DEL BOX

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LA GIUNTA ALPARONE – BOGANI SI LIMITA AD UNA RIDUZIONE DEL 15% SUL SOLO VALORE A MQ. DELL’APPARTAMENTO E CONSIDERA IL VALORE PIENO DEL BOX
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IL SINDACO MARCO ALPARONE AFFERMA CHE LA RIDUZIONE DEL 15% E’ AMMESSA DALLA BORSA IMMOBILIARE


Il valore a mq. ammesso dalla Borsa Immobiliare:
“Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre 2012
Appartamenti recenti (entro 40 anni), ristrutturati, epoca e di pregio periferia:




Il valore a mq. utilizzato per la redazione delle stime dalla Giunta Alparone - Bogani:
“Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 39, 1° semestre 2011

Appartamenti nuovi o ristrutturati periferia (Categoria soppressa dalla Borsa Immobiliare a partire dalla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili” n. 40, 2° semestre 2011):


La Giunta comunale del centro destra di Paderno Dugnano sovrastima il valore degli appartamenti economico popolari costruiti in edilizia convenzionata ai sensi della Legge 18 aprile 1962, n. 167:


Vediamo nel dettaglio una vicenda connaturata dalla voglia di fare cassa di questa Amministrazione a scapito delle tasche dei condomini 167 padernesi.

Per le proposte formulate nell’anno 2011 e nell’anno 2012, per l’applicazione del criterio della stima per valore di trasformazione, il valore a metro quadro utilizzato “viene ridotto del 15% in relazione all’assenza di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico dell’edificio realizzato per il quale oggi vendono applicati criteri di comparazione per la determinazione della stima dell’area”.

Il Sig. Sindaco Marco Alparone, con il documento prot. 18210 del 13 aprile 2012, in riferimento alla “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010, ha espressamente esposto: il valore è stato inoltre ridotto del 15% a causa di assenza di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico (tale riduzione è ammessa come si evince da nota a pag. 43 della pubblicazione stessa)”.

La nota indicata a pag. 43 della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010, richiamata dal Sig. Sindaco Marco Alparone, testualmente riporta che “i valori indicati possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”, prevedendo quindi una riduzione del valore a metro quadro superiore rispetto a quella adottata per la redazione delle stime.

La più recente pubblicazione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre 2012, ha integralmente confermata la possibilità di riduzione “I prezzi, espressi in euro, sono riferiti alle quotazioni di mercato. Possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”.

Si osserva quindi che nella redazione delle stime si è utilizzata solo una parte della riduzione ammessa dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA.

L’Amministrazione padernese si è limitata ad operare una riduzione del 15%, quando proprio richiamandosi alla Borsa Immobiliare aveva la possibilità di effettuare una riduzione del 30%, con grande vantaggio per i cittadini.


A nostro parere, la Giunta Alparone – Bogani aveva tutte le possibilità per applicare la possibile, ammessa e corretta riduzione del 30%, in quanto:
a)    stato di diritto – le costruzioni sono in edilizia convenzionata, e gli interventi sono costituiti dal diritto di superficie, e non in diritto di proprietà, elemento fortemente incidente sul valore degli immobili;
b)    conservazione – pressoché tutti gli immobili mostrano la loro vetustà, sia all’interno che all’esterno, elemento facilmente riscontrabile dalla sola visione delle facciate che evidenziano gli inequivocabili segni del tempo; alcuni stabili stante l’avanzato stato di degradamento sono già stati ristrutturati a spese dei condomini;
c)   qualità – oltre alla stabilita assenza di caratteristiche prestazionali riguardanti il contenimento energetico, la generale qualità di costruzione degli immobili è di tipo economico, come imposto dalla Legge 18 aprile 1962, n. 167 e come evidenziato dagli stessi allegati alle stime redatte da codesta Amministrazione, che definiscono gli edifici proprio “edilizia residenziale di tipo economico”; in molti casi tra i materiali di costruzione sono presenti elementi contenenti amianto, fibra gravemente dannosa per la salute, il cui utilizzo è stato messo al bando da una legge nazionale del 1992.


Il massiccio utilizzo di amianto tra i materiali di costruzione, fin che la legge ne ha permesso l’uso, è un’ulteriore dimostrazione delle caratteristiche di tipo economico degli immobili, che di fatto non emerge dalle stime.

L’Amministrazione comunale, con l’Allegato “E – Riferimenti commerciali” alle stime, riferito al volume “Prezzi – Tipologie Edilizie” del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, in relazione ad un edificio in edilizia convenzionata, giustamente considerata quale “edilizia residenziale di tipo economico” specifica, tra l’altro, per le caratteristiche delle opere edili che “La copertura del tipo a falde è protetta con manto di tegole marsigliesi”, e non certo da lastre in eternit (come già detto messe al bando per la loro pericolosità sanitaria dal lontano 1992).
Le stime non tengono minimamente conto di tale importante e fondamentale elemento.

La riduzione ammessa del valore a metro quadro del 30% trova ulteriormente fondamento dai benefici che tutta la collettività riceve, in un’operazione di bonifica di elementi fortemente cancerogeni, pagata dai soli condomini degli stabili interessati, senza alcun tipo di contributo pubblico.


Se la riduzione del 30%, ammessa dalla Rilevazione dei prezzi degli immobili” sulla piazza di Milano a cura della Borsa Immobiliare di Milano in collaborazione con il CAAM e FIMAA chiaramente ammessa, non è applicabile per l’edilizia economica popolare posta in essere nel territorio padernese, ci spieghi il sig. Sindaco Marco Alparone quando la ritiene applicabile.


Altra nota dolente e vessatoria nei confronti dei condomini 167, per le proposte formulate nell’anno 2011 e nell’anno 2012, è il valore a corpo dei box di € 15.000, sul quale, pur se ammessa non è stata applicata alcuna riduzione, neanche il misero 15% utilizzato per il valore degli appartamenti.


La nota indicata a pag. 43 della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 38, 2° semestre 2010, richiamata dal sig. Sindaco Marco Alparone, testualmente riporta che “i valori indicati possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”, senza alcuna distinzione tra le varie voci (Appartamenti – Negozi – Uffici – Box – Capannoni – Terreni), rendendo ammissibile tale riduzione per tutte le tipologie, quindi anche per i box.


La più recente pubblicazione della “Rilevazione dei prezzi degli immobili” n. 41, 1° semestre 2012, ha integralmente confermata la possibilità di riduzione “I prezzi, espressi in euro, sono riferiti alle quotazioni di mercato. Possono essere incrementati o diminuiti fino al 30% in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile”.


I box degli edifici di edilizia convenzionata di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, sono pertinenziali agli appartamenti, non disgiunti, e costituiscono quindi un unico corpo con gli stessi.


I box, necessariamente scontano le medesime caratteristiche degli appartamenti, in relazione al particolare stato di diritto, di conservazione, alla qualità e all’ubicazione dell’immobile, idonee quindi per applicare, nel calcolo del valore di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, il medesimo decremento del valore applicato agli appartamenti.


Anche per i box, la Borsa Immobiliare ammette una riduzione del valore, che La Giunta comunale del centro destra di Paderno Dugnano non considera in nessun modo:

Il valore ammesso dalla Borsa Immobiliare:


Il valore utilizzato per la redazione delle stime dalla Giunta Alparone - Bogani:





Per concludere, queste sono le differenze tra i valori utilizzati e i valori “ammessi” dalla Borsa Immobiliare:


Questa Amministrazione non ha rispettato il principio costituzionale di parità di trattamento dei cittadini, discriminando i cittadini ai quali ha inviato la proposta di trasformazione del diritto di superficie negli anni 2011 e 2012, rispetto alle proposte della stessa Giunta inviate solo ad alcuni nel 2010, e  non ha adottato le necessarie misure per garantire l’equità degli importi richiesti.

A presto
Comitato CARA TERRA MIA
Condomini 167 Trasformazione del Diritto di Superficie







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